Нэп порождает и «новую жилищную политику», «проводники» которой — объединения арендаторов, ЖАКТы.

При военном коммунизме городское жилье фактически национализировали и отменили оплату коммунальных услуг. Дома забирали под новые советские учреждения, выселяли из них «нетрудовой элемент», квартиры перераспределяли, делили, «уплотняли» до комнаты на семью и «плотнее».

Повсеместно вышли из строя водопровод, канализация, электричество, центральное отопление. Особенно деградировали центры Петрограда и Москвы. Обычная картина: обитатели роскошных квартир на Невском или Воздвиженке сбились вокруг единственной печки-буржуйки — греются и пытаются готовить еду, сжигая мебель и паркет. Наконец, власть понимает, что делить больше нечего, а сама она с разрухой «городского фонда» не справится. Решено «разгрузить» советские жилотделы от «текущего поддержания и ремонта», переложив их на квартиросъемщиков.

Жилтоварищества должны быть во всех домах, где больше четырех квартир. Вскоре для ЖАКТов (жилищно-арендных кооперативных товариществ) начинает издаваться журнал «Жилищное товарищество». При нэпе образовался рынок стройматериалов и коммунальных услуг, разрешена аренда жилья и даже кое-где возвращена городская частная собственность — обычно на окраинные деревянные дома. В столицах к середине 1920-х «демуниципализация» сократит долю домовладений местных советов до 20-25%. Самоуправление еще и дает шанс на «передел поделенного», и про то, как в ЖАКТах соседи отвоевывают друг у друга заветные «метры», расскажут лучшие сатирические бытописатели — Зощенко, Ильф и Петров. «Претензии на жилплощадь покойного» после гибели Берлиоза — памятный эпизод «Мастера и Маргариты» Булгакова.

Учреждены первые ЖСК — жилищно-строительные кооперативы, их тоже считают товариществами. «Рабочие ЖСК» возводят малоэтажные дома возле своих заводов. В «общегражданских» кооперативах чаще состоят нэпманы и лица свободных профессий — те, кто успел относительно разбогатеть уже в нынешнее время. Но «строиться самим» трудно: недоступны индивидуальные госкредиты (а частных банков нет) и ненадежны права аренды на участок под домом (а иная, кроме казенной — то есть «общенародной», — собственность на землю запрещена).

Уже в 1921-м власть пытается снизить квартплату рабочим, но это невозможно при хозрасчете ЖАКТов. Тогда вводят разные льготы — всего существует до 10 категорий плательщиков. Без прежней ретивости, но и при нэпе продолжаются кампании по уплотнению, хотя и тут свои льготники: деятели науки и культуры, ветераны «каторги и ссылки». «Свертывание» нэпа опять откроет «квартирный фронт». ЖАКТы и «квартироуполномоченные» (старшие по коммуналкам) станут стражами паспортного режима и информаторами НКВД о поведении жильцов. Волны репрессий несколько раз обновят списки благополучных домохозяев и «лишенцев» права на кров.